马龙区乡村旅居产业发展田野调查报告

——以土瓜冲村、张安屯咀子上村为例

调 查 人： 品斋

调查时间： 2026年5月11日下午

调查地点： 云南省曲靖市马龙区若谷文旅旗下土瓜冲旅居村、张安屯咀子上“乡居·吾舍”旅居村

调查方法： 实地走访、入户访谈、现场观察、与项目负责人交流

一、引言
5月11日下午，笔者赴云南省曲靖市马龙区，对若谷文旅旗下土瓜冲村、张安屯咀子上村两个乡村旅居项目进行了实地参观考察。本次调研重点聚焦乡村旅居项目的总体规划布局、功能分布、未来发展方向，以及两地各自的特色差异化定位。与此同时，围绕外来旅居人员最为关心的气候条件、交通便利性、收费标准等实际问题进行深入了解。通过本次田野调查，旨在总结马龙区乡村旅居产业的空间规划经验与产品设计思路，为同类地区乡村旅居开发提供参考。

二、总体空间规划与功能布局
（一）“一圈一带多点”的全域发展格局
马龙区以土瓜冲旅居村为标杆，构建了“麒马大道沿线旅居带+车马碧水库沿岸旅居圈+多点特色旅居村”的空间布局，推动旅居产业从单点示范向全域开花升级。调研中得知，全区目前已建成运营土瓜冲、杨外营、黄坝、张基屯、咀子上、水箐等8个特色旅居村，接待旅客人次逐年提升，正加快推进白塔、格里、黄土坡等村落建设，力争2027年建成20个以上高品质旅居村，形成全域旅居生态圈。
（二）土瓜冲：康养核心区的功能分布
土瓜冲村在空间功能上划分为“生活居住区+公共服务区+花海体验区+业态经营区”四大板块。生活居住区以改造后的77间老旧闲置房屋为主，其中22套为旅居民宿，55套为业态经营用房。笔者在现场看到，民宿保留了黄墙灰瓦的夯土墙面和榫卯结构，内部则按照现代生活标准配齐家具、家电、网络、厨房、卫生间等设施，做到“外土内洋”。公共服务区设置了共享书屋、乡村美术馆、岩彩工作室、瑜伽馆等文化休闲空间，每天早上村民与来自全国各地的旅居客在小广场共同健身、交流。花海体验区则是围绕村庄流转的1000余亩土地，连片种植金丝皇菊、绣球花、油菜花等，配置了花海露营、露天电影、野外KTV等娱乐设施，实现“推门看山水田园、入室住宾馆酒店”的独特体验。业态经营区引入了乡愁饭店、乡村酒吧、乡村咖啡馆、茶艺馆、师范学院美院乡村工作站等多元商业形态，在空间上形成环绕民居的商服聚集带。
（三）张安屯咀子上：乡村社区化的功能配置
张安屯咀子上村的空间布局更突出“乡村生活社区”的功能导向。项目共开发78套民宿，提供长租、短租、避暑租等多层次旅居套餐。核心功能区包括：旅居住宿区、共享菜园区、农家餐厅区、咖啡书屋区和公共服务保障区。值得关注的是，该项目开创性地为每位入住“新村民”配备生活小管家，提供快递入户、生鲜配送、房屋维修、城乡往返等一体化服务，将传统乡村空间重塑为具有完备生活服务功能的现代乡村社区。村内的“乡间小叙”餐吧，由90后创业青年刘娟返乡经营，既提供以稻田鱼、软香米等本地食材为主的餐饮体验，又承接公司团建、年会、旅游团、订婚宴等团体活动，形成了“餐饮+活动”复合功能节点。

三、两地特色差异化分析
（一）土瓜冲：康养旅居叠加艺术体验
土瓜冲村的鲜明特色首先体现在避暑康养+艺术文创的双重驱动上。该村夏季平均气温仅19.7℃，年平均气温15.1℃，凉夏资源突出，已入选全国暑期避暑线路和首批“旅居云南”高质量发展试点，打响康养旅居品牌。其次，千亩花海与田野风光赋予了强烈的视觉符号意义。笔者曾于花海环抱间徒步穿梭，金丝皇菊与绣球花漫山遍野，与黄墙灰瓦构成滇东乡村的诗意图景。此外，艺术业态深度植入是土瓜冲最突出的差异化优势——岩彩工作室、乡村美术馆、师范学院研学空间等在村落中自成板块，吸引年轻人以艺术创作方式表达乡愁，也让来自全国各地的旅居客不仅“住下来”，而且深度“融入来”。
（二）张安屯：管家式服务激活田园生活
张安屯咀子上村的核心特色并非在于宏大场景的营造，而在于 “小而精”的社区化服务与管家关怀。该村依托张安屯的“鱼米之乡”传统——稻田鱼和软香米早已是本地的明星农产品——将农创与旅居融合。旅居客在这里可以享受管家全流程服务，乡村书屋、咖啡馆、公共菜园等“标配”设施一应俱全。笔者在调研中了解到，来自甘肃的彭先生在自己租赁的房前种菜养鸡，跟着本地村民学习农耕；退休后从新疆来此长住的袁女士更是将本地食材与新疆厨艺结合，在乡间小叙餐厅中发挥所爱。这种“民宿+管家+农事+餐饮”四位一体的模式，使张安屯成为自由住客“乡居吾舍”的深度生活体验场，相比于土瓜冲的大场景，更侧重乡村日常生活的深度互动。

四、外来旅居人员关注的核心要素
（一）气候条件
马龙区地处高原低纬地带，年平均气温14.4℃，夏季平均气温19.7℃左右，平均海拔约2000米，森林覆盖率达47.78%。这一海拔高度被运动生理学界普遍认为是“耐力训练的黄金海拔”，冬无严寒、夏无酷暑，气候干湿适度。调查中多位旅居客表示，盛夏季节从川渝地区来到土瓜冲，最直观的感受就是“凉爽到不用开空调”“晚上睡觉要盖薄被”。良好的气候条件是外来旅居人员选择马龙的“第一吸引力”。
（二）交通区位
交通便利性是马龙区发展乡村旅居的重要优势。土瓜冲村距离马龙城区仅5公里，距离曲靖主城区不到20公里自驾半小时内可达。曲靖市区至马龙全程约28.8公里，自驾油费与路桥费两项合计约32元，交通成本较低。张安屯街道距马龙城区28公里，目前马龙至张安屯城乡公交车已开通，全程设多站停靠，首班7:00、末班18:00，票价6元，单程耗时约1小时。曲靖市主要客运站提供前往马龙的班车服务，整体可达性较好。
（三）收费标准
收费标准是外来旅居人员最为关切的现实问题。笔者在调研中了解到，外地旅居客在土瓜冲主要选择的租住方式为一年期租约，年租金约3万多元（具体价格依房型浮动）。以一套上下两层约100㎡的民宿为例，月均租金约2500—3000元，配有家具家电，可拎包入住。企业负责人介绍，租期较短的一般不受理租赁，房源优先保障长期居住需求，目前入住率保持在85%以上。张安屯咀子上村则提供更灵活的长租、短租及避暑租等多种套餐，具体收费根据租期长短浮动，企业统一运营统一定价，具体房费可通过若谷文旅咨询获取实时价目。村集体统一从农户手中租赁闲置房屋，年均租金为每年2000元/间，对外运营价则包含了改造、装修包和管家服务全部费用。

五、未来发展方向
马龙区乡村旅居产业的未来发展方向已较为明确。第一，全域扩展与品牌连锁。马龙力争2027年建成20个以上高品质旅居村，白塔、格里、黄土坡等新村落已在规划建设阶段，旅居村将从“线下游点”发展为“旅居圈带”。第二，业态深度延展。持续深化“旅居+”融合模式，大力发展“旅居+农业”“旅居+文创”“旅居+康养”“旅居+电商”等多元业态，延长消费链。第三， 标准化与服务精细化。下一步将聚焦标准化、品牌化、规模化发展，持续丰富服务内涵，优化服务流程，提升乡村旅居整体品质，聚力打造休闲度假康养产业集群。第四，政策与金融体系支撑。深化“旅居贷”“旅居保”等金融产品创新应用，并为旅居人才回流与产业协同发展提供更坚实的运营保障。
六、结语
本次调查的土瓜冲村和张安屯咀子上村，是马龙区“一圈一带多点”全域旅居布局中的两个典型样板。前者以康养旅居叠加艺术体验为主打，提升了视觉冲击与文化内涵；后者以管家式服务融入农创乡村生活为特色，贴近日常休闲心理。总体而言，马龙区在从“空心村”向旅居“黄金村”蜕变的过程中，已统筹规划了顶层设计和功能布局，对旅居客人的气候需求、交通可达性、收费标准等核心问题做出了积极回应。本次调研建议，未来应在巩固现有特色基础上，加大淡旺季运营转换的灵活性，打造更具全年吸引力的旅居产品矩阵，同时进一步完善跨区域宣传推广，不断延伸“有一种叫云南的生活”的马龙实践画卷。